为进一步提升粤港澳大湾区国际竞争力，在内地与港澳金融市场合作日益紧密大背景下，“凤凰湾区财经论坛2022”在香港、内地同步举行，论坛由凤凰卫视、凤凰网联合多方发起，并获得十余家学术机构的支持。围绕“变局与信心”主题设置多场论坛，深入探讨大变局下的全球经济挑战、中国金融开放下的大湾区使命、金融助力粤港澳大湾区建设、香港资本市场引领与驱动等重要议题。

在此次论坛的“地产周期：前景与困局”环节上，国民经济研究所副所长王小鲁就“土地财政的过去、现在和未来”发表了重要观点。王小鲁表示，土地改革前，土地不是商品，政府从农民手里征地，然后无偿划拨。上世纪90年代初开始了土地有偿出让和住房商品化改革。

王小鲁认为，按早期设计，住房改革实行双轨制，为中低收入居民提供保障房，为高收入居民提供商品房，但在实行过程中，保障房受到挤压。土地收入越来越成为地方政府的重要财源，因此形成了土地财政体制。

王小鲁指出，80年代推进市场化改革，政府放权让利，全口径政府收入1978年占GDP的40%，1995年降到16%以下，市场配置资源占比上升。土地收入自然成为地方政府的补充收入来源。后来各地搞大规模城市建设和基础设施建设，土地收入成为政府重要的资金来源。

王小鲁进一步指出，但土地收入规模越来越大。2001年全国土地收入近1300亿元，相当于地方财政收入的10%，2021年高达8.7万亿元，相当于地方财政收入的78%。全国平均地价20年间上涨16倍，房价也被同步推高。

对于地价、房价上涨，王小鲁认为主要有几个方面原因：

一是城市规模经济的溢出效应带来的城市周边土地升值；

二是城市化快速发展，房地产需求上升，而土地资源有限，拉动了房价地价上涨；

三是货币增长长期大幅度快于经济增长，从2001-2021年实际GDP增长4倍，而M2增长14倍。